تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال ،و یا وانمود کردن یک امتیاز و کمال غیر واقعی در مال(اعم از منقول یا غیرمنقول) .

اگر فروشنده برای فریب خریدار، یک وصف موهوم و بی اساس را به مال یا ملک خود نسبت دهد، یا عیبی که درآن است مخفی کند،در معامله تدلیس کرده است .
برای به وجود آمدن حق فسخ ناشی از تدلیس، لازم است که عملیات فریب  انجام شود، و خریدار درنتیجه این عملیات، فریب بخورد،باید عملیات فریب دهنده به نحوی صورت گیرد،که موجب رغبت طرف قرارداد به انجام معامله شود.

فریب در معامله می بایست موجب زیان قابل توجه به شخص فریب خورده شده باشد،
‌ودر عین حال، حق فسخ ناشی از تدلیس در قرارداد اسقاط نشده باشد( که معمولا با عبارت نوعا چاپی یا غیر چاپی : «اسقاط کافه خیارات به عمل آمد»  حق فسخ از بین می رود ،بنابراین معامله کنندگان جا دارد در معاملات و امضای قراردادها، از حضور وکیل متبحرو رسمی دادگستری بهره بگیرند ،ویا حداقل مفاد چاپی قراردادهای اتومبیل یا املاک و غیره را با دقت بخوانند، و از معانی آن آگاه شوند و سپس با حذف و اضافه کردن مواد مورد اراده و توافق، امضاء کنند)
 اگرتوافق طرفین بر سالم بودن مال یا ملک باشد،
نگفتن عیوب و مشکلات   تدلیس محسوب می شود، که میتواند موجب فسخ قرارداد شده،و بعضا با تحقق برخی شرایط  جنبه کیفری نیز پیدا کند.